英国“购房出租”简介
很多人认为房地产投资的回报率高，房产出租时可以赚取被动收入，房产出售时可以从增值中获利。在英国，如购买房产仅以出租为目的， 有一个特殊的政策，统称为“购房出租”。
跟所有投资一样，购房出租也有一些风险需要考量。
首先，最重要的是了解房东的责任。作为房东最基本的责任是将租金押金纳入一个保障计划里，并保证其房产物业符合最新的建筑和租赁法规所及的安全和节能的要求。
其次，应妥善选择购房的付款方式。除非在银行里有一大笔闲置现金，否则大多数房东都会选择“抵押贷款”的方式购买房产。如打算贷款购买房产，那“购房出租“抵押贷款可能是进入房地产市场的最佳选择。与大多数住宅抵押贷款不同，“购房出租“抵押贷款通常只需支付利息，这意味着每月仅需偿还房屋贷款所产生的利息即可。
房产在无人居住或未收租金的期间，被称为“无效期“，在此期间仍需继续偿还贷款及缴付有关费用，投资者应提前准备好资金。
最后，税收是影响投资收益的一个不可忽视的因素，无论是租金收入还是出售房产的收益，投资者都负有纳税义务。赚取的租金越多，被征收的税率就越高。同样，出售房产所获得的收益越大，应支付的资本利得税（CGT）可能会越多。CGT的高低取决于投资者为基本税率还是更高税率的纳税人，或者房产是否归公司所有。
此外，房东在出租房产时，可以考虑是否委托出租代理来帮助其出租房产，尤其是首次成为房东的投资者，出租代理可以提供管理租赁服务并保证所有手续齐全合规。
一、 房产的选择
如果决定成为房东，以下小技巧有助于初次投资者找到理想的房产：
- 位置是寻找购房出租物业以吸引更多合适租户的首要考量因素。 例如在好学校和便利设施附近寻找房屋是有幼儿家庭的首要关注点。
- 了解租户对房屋的需求将有助于选择合适的房产并获取更高的租金。如大学生的需求会更实惠，通常会老虑要靠近大学、交通便利和夜生活丰富。 与家庭房产相比，HMO可能会更吸引学生并获得可观的租金。HMO的全称是House in Multiple Occupation, 中文称为群居出租物业，即我们通常所说的合租。
- 服务式公寓或Airbnb物业越来越受到游客和需要短期住宿租客的欢迎。
- 对于单身人士、新婚夫妇和专业人士来说，交通便利位置的小房产可能更具有吸引力。
- 虽然新建的房产价格可能会更高，但相对于旧房在短时间内可能需要支出高额的维护费用和翻新成本，投资新房至少在可预见的期间内省下这笔费用，而节能环保设计的全新建筑也会降低能源方面的费用。
- 在投资者自住的房屋附近或是熟悉的区域再购置房产，当投资的房产出现任何问题时可以更快的解决。
二、 获得购房出租贷款
与大多数住宅抵押贷款不同，购房出租贷款通常每月仅需偿还利息，所以贷款本金并不会随偿还时间而逐月降低。
不同的贷款人对谁可以获得购房出租抵押贷款以及签订什么样的还款协议有不同的规定。 在大多数情况下，借款条件为：
- 借款人应为年收入超过 25,000 英镑的房主;
- 借款人有良好的信用评分;
- 有时要求借款人年龄在70岁以下;
- 购房出租房产的首付为25%以上，如首付达到40%以上时将更易获得较低的抵押贷款利率；
- 月租金收入应超过每月还款额至少25-45%。例如，月租为1,250 英镑以上时，更易获得每月还款额不超过 1,000 英镑的抵押贷款。
三、 购房出租需要缴纳的税款
出租房产物业获得的所有租金收入均应纳税。如物业由个人持有，则需要在自我评估税申报表上申报为所得税；如物业由有限公司持有，则需要在公司纳税申报表上申报。
- 印花税
该税适用于所有房产价值超过40,000英镑的物业，3%的印花税率按房产总价值为计税基础。任何第二套或额外的房屋将被额外加收 3% 的印花税，包括购房出租的房产。
- 所得税
租金收入将按相关税阶征税。 该税按照所得额等级征收，基本税率为20%，较高税率为40%，最高税率为45%。
- 公司税
公司按固定税率缴纳公司税。对于利润低于50,000英镑的公司，公司税率目前为19%。从 2023 年 4 月 1 日起，对于利润在 250,000 英镑及以上的公司，公司税率将提高到 25%。利润在 50,001 英镑到 250,000 英镑之间的，将按照递增税率缴纳公司税。
- 可抵税费用
部分费用可以从租金收入中扣除，以作抵税， 例如 ：
（1） 出租代理费;
（2） 建筑物和财产保险;
（3） 市政税（如房东承担）;
（4） 水电费账单（如房东承担）;
（5） 基本维护，例如屋顶维修;
（6） 家具或固定装置损坏;
（7） 按揭利息（有限公司可全额扣除）;
（8） 对个人税而言，能抵扣的按揭利息上限为20% ，无论房东是高税率还是最高税率的纳税人。
- 资本利得税
房东在出售其购房出租的房产时，应为增值部分支付资本利得税 （CGT） 税。 个人根据其税级缴纳 18% 或 28%的税款，而有限公司根据其公司利润对应的公司税率缴纳税款。
四、 房东的责任
房东需要考虑的法律责任主要有：
- 租赁合同
租赁合同有几种类型，但最受欢迎的是保证短期租赁 （AST）。AST 赋予租房者在固定期限或滚动期限（通常为 6 个月或 12 个月）内居住的合法权利。租赁合同通常包括租金条款、 押金是否保留在押金保护计划中、维修责任范围以及驱逐的通知期限等。
- 押金保障方案
押金保障方案提供独立的解决方案，以防房东和租户之间出现任何问题。 这是保障租户押金的一种方式。 如果房东没有使用该方案，房东或其出租代理人可能会被罚款。
政府支持的押金保障方案有两种类型：保险和托管。通过保险方案，押金由房东或出租代理人保管，房东向保险公司支付利息。通过托管方案，押金将支付给第三方专业机构，房东不负保管责任。
- 租户信用测试
法律要求房东有责任确保租户是有权在英国租房的人。
- 其他职责
确保房产对租户来说是安全可居住的，这一点非常重要，责任示例如下：
（1） 做好物业结构和外观的维修;
（2） 提高能源绩效证书（EPC）评级;
（3） 维护供暖和供水系统;
（4） 确保家具符合消防安全法规;
（5） 确保燃气和电力安全;
（6） 提供该房产的正确相关信息;
（7） 购买购房出租保险;
（8） 购买建筑保险，如果财产损坏或毁坏并需要维修或重建;
（9） 物业保险应涵盖物业内的家具和固定装置。
五、 委托出租代理
作为初次投资房产的房东， 出租代理可以帮助其管理及提供租赁服务，例如可以帮助宣传房产从而快速找到租户；当租户搬进来时，出租代理也可以处理所有相关工作以确保房产顺利交接。
当然，房东应确认委托的出租代理是住宅租赁代理协会和国家批准的租赁计划的合资格成员。 |
