英國「購房出租」簡介
很多人認為房地產投資的回報率高，房產出租時可以賺取被動收入，房產出售時可以從增值中獲利。在英國，如購買房產僅以出租為目的， 有一個特殊的政策，統稱為「購房出租」。
跟所有投資一樣，購房出租也有一些風險需要考量。
首先，最重要的是了解房東的責任。作為房東最基本的責任是將租金押金納入一個保障計劃里，並保證其房產物業符合最新的建築和租賃法規所及的安全和節能的要求。
其次，應妥善選擇購房的付款方式。除非在銀行里有一大筆閒置現金，否則大多數房東都會選擇「抵押貸款」的方式購買房產。如打算貸款購買房產，那「購房出租「抵押貸款可能是進入房地產市場的最佳選擇。與大多數住宅抵押貸款不同，「購房出租「抵押貸款通常只需支付利息，這意味着每月僅需償還房屋貸款所產生的利息即可。
房產在無人居住或未收租金的期間，被稱為「無效期「，在此期間仍需繼續償還貸款及繳付有關費用，投資者應提前準備好資金。
最後，稅收是影響投資收益的一個不可忽視的因素，無論是租金收入還是出售房產的收益，投資者都負有納稅義務。賺取的租金越多，被徵收的稅率就越高。同樣，出售房產所獲得的收益越大，應支付的資本利得稅（CGT）可能會越多。CGT的高低取決於投資者為基本稅率還是更高稅率的納稅人，或者房產是否歸公司所有。
此外，房東在出租房產時，可以考慮是否委託出租代理來幫助其出租房產，尤其是首次成為房東的投資者，出租代理可以提供管理租賃服務並保證所有手續齊全合規。
一、 房產的選擇
如果決定成為房東，以下小技巧有助於初次投資者找到理想的房產：
- 位置是尋找購房出租物業以吸引更多合適租戶的首要考量因素。 例如在好學校和便利設施附近尋找房屋是有幼兒家庭的首要關注點。
- 了解租戶對房屋的需求將有助於選擇合適的房產並獲取更高的租金。如大學生的需求會更實惠，通常會老慮要靠近大學、交通便利和夜生活豐富。 與家庭房產相比，HMO可能會更吸引學生並獲得可觀的租金。HMO的全稱是House in Multiple Occupation, 中文稱為群居出租物業，即我們通常所說的合租。
- 服務式公寓或Airbnb物業越來越受到遊客和需要短期住宿租客的歡迎。
- 對於單身人士、新婚夫婦和專業人士來說，交通便利位置的小房產可能更具有吸引力。
- 雖然新建的房產價格可能會更高，但相對於舊房在短時間內可能需要支出高額的維護費用和翻新成本，投資新房至少在可預見的期間內省下這筆費用，而節能環保設計的全新建築也會降低能源方面的費用。
- 在投資者自住的房屋附近或是熟悉的區域再購置房產，當投資的房產出現任何問題時可以更快的解決。
二、 獲得購房出租貸款
與大多數住宅抵押貸款不同，購房出租貸款通常每月僅需償還利息，所以貸款本金並不會隨償還時間而逐月降低。
不同的貸款人對誰可以獲得購房出租抵押貸款以及簽訂什麼樣的還款協議有不同的規定。 在大多數情況下，借款條件為：
- 借款人應為年收入超過 25,000 英鎊的房主;
- 借款人有良好的信用評分;
- 有時要求借款人年齡在70歲以下;
- 購房出租房產的首付為25%以上，如首付達到40%以上時將更易獲得較低的抵押貸款利率；
- 月租金收入應超過每月還款額至少25-45%。例如，月租為1,250 英鎊以上時，更易獲得每月還款額不超過 1,000 英鎊的抵押貸款。
三、 購房出租需要繳納的稅款
出租房產物業獲得的所有租金收入均應納稅。如物業由個人持有，則需要在自我評估稅申報表上申報為所得稅；如物業由有限公司持有，則需要在公司納稅申報表上申報。
- 印花稅
該稅適用於所有房產價值超過40,000英鎊的物業，3%的印花稅率按房產總價值為計稅基礎。任何第二套或額外的房屋將被額外加收 3% 的印花稅，包括購房出租的房產。
- 所得稅
租金收入將按相關稅階徵稅。 該稅按照所得額等級徵收，基本稅率為20%，較高稅率為40%，最高稅率為45%。
- 公司稅
公司按固定稅率繳納公司稅。對於利潤低於50,000英鎊的公司，公司稅率目前為19%。從 2023 年 4 月 1 日起，對於利潤在 250,000 英鎊及以上的公司，公司稅率將提高到 25%。利潤在 50,001 英鎊到 250,000 英鎊之間的，將按照遞增稅率繳納公司稅。
- 可抵稅費用
部分費用可以從租金收入中扣除，以作抵稅， 例如 ：
（1） 出租代理費;
（2） 建築物和財產保險;
（3） 市政稅（如房東承擔）;
（4） 水電費賬單（如房東承擔）;
（5） 基本維護，例如屋頂維修;
（6） 家具或固定裝置損壞;
（7） 按揭利息（有限公司可全額扣除）;
（8） 對個人稅而言，能抵扣的按揭利息上限為20% ，無論房東是高稅率還是最高稅率的納稅人。
- 資本利得稅
房東在出售其購房出租的房產時，應為增值部分支付資本利得稅 （CGT） 稅。 個人根據其稅級繳納 18% 或 28%的稅款，而有限公司根據其公司利潤對應的公司稅率繳納稅款。
四、 房東的責任
房東需要考慮的法律責任主要有：
- 租賃合同
租賃合同有幾種類型，但最受歡迎的是保證短期租賃 （AST）。AST 賦予租房者在固定期限或滾動期限（通常為 6 個月或 12 個月）內居住的合法權利。租賃合同通常包括租金條款、 押金是否保留在押金保護計劃中、維修責任範圍以及驅逐的通知期限等。
- 押金保障方案
押金保障方案提供獨立的解決方案，以防房東和租戶之間出現任何問題。 這是保障租戶押金的一種方式。 如果房東沒有使用該方案，房東或其出租代理人可能會被罰款。
政府支持的押金保障方案有兩種類型：保險和託管。通過保險方案，押金由房東或出租代理人保管，房東向保險公司支付利息。通過託管方案，押金將支付給第三方專業機構，房東不負保管責任。
- 租戶信用測試
法律要求房東有責任確保租戶是有權在英國租房的人。
- 其他職責
確保房產對租戶來說是安全可居住的，這一點非常重要，責任示例如下：
（1） 做好物業結構和外觀的維修;
（2） 提高能源績效證書（EPC）評級;
（3） 維護供暖和供水系統;
（4） 確保家具符合消防安全法規;
（5） 確保燃氣和電力安全;
（6） 提供該房產的正確相關信息;
（7） 購買購房出租保險;
（8） 購買建築保險，如果財產損壞或毀壞並需要維修或重建;
（9） 物業保險應涵蓋物業內的家具和固定裝置。
五、 委託出租代理
作為初次投資房產的房東， 出租代理可以幫助其管理及提供租賃服務，例如可以幫助宣傳房產從而快速找到租戶；當租戶搬進來時，出租代理也可以處理所有相關工作以確保房產順利交接。
當然，房東應確認委託的出租代理是住宅租賃代理協會和國家批准的租賃計劃的合資格成員。 |
